Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Van depremi ile hızlanan ve tüm Türkiye’ yi içine alarak devam eden Kentsel Dönüşüm gündemimize oturdu. Herkesin aklında “bu iş nasıl oluyor, ben faydalanabilir miyim? , kentsel dönüşüm nedir? evimi elimden alacaklar mı? ” gibi sonu bitmeyen sorular oluşmaya ve işin içinden çıkılmaz bir hal almaya başladı. Aslında durum hiç de korkulduğu gibi değil. Tek problem Kanun koyucuların, devlet organlarının Hepimizi ilgilendiren bu konuyu herkesin anlayacağı şekilde örnekler ile anlatamaması.

Bu konudaki eksikliği gidermek adına; tarafımıza gelen YÜZLERCE sorunuza cevap vermeye konun iyi anlaşılması için çalışıyoruz. Bakanlık yetkili Kuruluşu ELAZIĞ KENTSEL DÖNÜŞÜM olarak Türkiye’ nin her yerinde Kentsel Dönüşüm kapsamında birçok ilklere imza attık ve örnek projeler yürütmeye devam ediyoruz. Çalışmalarımızda kentsel dönüşüm kapsamında birçok tecrübe edindik ve uygulamaya yönelik doğru bilgileri konuyu merak edenler ile paylaşmaya çalışıyoruz. Biliyorum ki paylaşırsak; bilinçleniriz, gelişiriz ve özlemini duyduğumuz güvenli, sağlıklı, kendi kültürümüze uygun yaşam alanlarına kavuşuruz. Önümüze gelen bu fırsatı iyi değerlendirmek dileği ile.…

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Sosyal Medyada çokça yer alan Kentsel Dönüşüm aslında yeni yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanundur. Kanunun adından da anlaşılacağı gibi Türkiye’ nin neresinde olursanız olun (mezra, köy, kasaba, ilçe, şehir) eski, ekonomik ömrünü tamamlamış, deprem riskli, yıkıldı – yıkılacak durumdaki evinizi, işyerinizi bu kanun ile Devletin sağlamış olduğu kentsel dönüşüm kredisi, kira yardımı, belediye harç – vergi avantajlarını da kullanarak yeniden yapabilirsiniz.

Adapazarı, Yalova, Van Depremleri; çarpık, denetimsiz kentleşmenin bize nelere mal olacağını bir kez daha hatırlattı. Maalesef sadece Adapazarı, Yalova, Van değil Türkiye’ nin bel kemiği İstanbul, İzmir başta olmak üzere tüm şehirlerimizdeki binalarımız Afet ve Depremlere karşı dayanıksız. Afetlerde yitirilen Can Kaybı sıralamasında ise Dünya üçüncüsüyüz. Bu gerçeği kabullenip Kentsel Dönüşüm ile kendi evlerimizi başka alanlara kaydırılma korkusu yaşamadan yeniden inşaa edebilir veya güçlendirebliriz.

Kentsel Dönüşüm’ den Nasıl Yararlanırım?

Eski, ekonomik ömrünü tamamlamış, depreme dayanıksız,  depremlerde hasar görmüş evinizi; VAN depreminden sonra yürürlüğe girmiş 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) ile yeniden inşaa edebilirsiniz. Kentsel Dönüşüm; YETKİLİLER’ in de belirttiği gibi vatandaş talebi ile gerçekleşmektedir. Kentsel dönüşümden yararlanabilmeniz için binadan bir kişinin tapu, nüfus cüzdanı, tapudan alınmış TAKYİDAT, Emlak Vergi Beyannamesi ile Bakanlıkça Lisanslandırılmış ELAZIĞ KENTSEL DÖNÜŞÜM’ e başvuruda bulunması yeterli.

ELAZIĞ KENTSEL DÖNÜŞÜM Binanızda gerekli teknik incelemeleri yaparak ve Binanız için Deprem Risk Raporunu hazırlayacaktır. Raporun İdareden onayın ile İdare binanın Tapu kaydına Risklidir Şerhi koyar. Şerh yazısının bir örneği tüm kat maliklerine gitmektedir ve dileyen malik 15 gün içinde ilgili İdareye; Deprem Risk Raporu için itirazda bulunabilir. Üniversite hocalarından oluşmuş İtiraz Komisyonu; hazırlanmış Raporu inceler ve son kararını verir. Eğer komisyon kararı da binanın Riskli olduğu yönünde olur ise binanız Kentsel Dönüşüm kapsamına girer.

Yukarıda anlattığım 1nci aşama ile Binanız Resmi olarak Kentsel Dönüşüme kapsamında RİSKLİ bir BİNADIR. Bu süreç yaklaşık 1,5 ay ila 2 ay sürmektedir.

Binamız Kentsel Dönüşüme Girdi Şimdi Ne Yapmalıyız?

Binanız hazırlatmış olduğunuz Deprem Risk Raporunun Onayı ile RİSKLİ ilan edildikten sonra binanız yıkıp yeniden yapmak veya binanızı güçlendirmek için 60 gün içinde Bina Ortak Karar Protokolünün hazırlanarak ilgili idareye sunulması gerekmektedir. .Bina Ortak Karar Protokolünde 2/3 çoğunluk ile Binanın Yıkılıp Yeniden yapılması için veya 4/5 çoğunluk ile binanın güçlendirme yapılması için karar alınır. Bina Ortak Karar Protokolünde %100 çoğunluk sağlansa dahi mutlaka bir UZMAN tarafından hazırlanıp bir nüshasının 60 gün içerisinde ilgili İDAREYE iletilmesi gerekmektedir. Aksi halde Binanızın Riskli olarak tescillendiği için bina elektrik, su, doğalgaz vs tesisatları kesilebilir, binanın yıkılması için ilgili idareden resmi yazı gelebilir. Bu nedenle Resmi sürece uygun olarak hareket etmek en doğrusu olacaktır.

Kentsel Dönüşüme Girmiş Binamızı Nasıl Yapacağız?

Binanıza Deprem Risk Raporu aldınız ve Rapor Onaylandı, binanız Kentsel Dönüşüm kapsamına girdi ve binada en az 2/3 çoğunluğu da sağladınız.

Yeni binanızı Nasıl yapacaksınız? Burada sizi bekleyen alternatifler neler? Yeni Binanızı Kentsel Dönüşüm ile 3 şekilde inşaa edebilirsiniz.

  1. Yeni yapılacak binanın mevcut imara göre fazla kat var ise ve fazla çıkan daireler Kat Karşılığı için yeterli oluyor ise binanız istediğiniz bir Müteahhide veya Kendiniz KAT KARŞILIĞI yaptırabilirsiniz.
  2. Yeni yapılacak binanın imarında mevcut duruma göre fazla kat var fakat Kat Karşılığı için yeterli olmuyor ise binanızı inşaatı için eksik kalan bedeli uygun faiz oran, vadeli Kentsel Dönüşüm Kredisi kullanarak istediğiniz Müteahhit’ e ( Kendiniz de yapabilirsiniz) Biraz Ödeme Yapıp KAT KARŞILIĞI yaptırabilirsiniz.
  3. Yeni binanız mevcut binanız ile aynı kata ve fazla daire çıkmıyor ise uygun faiz oran ve vadeli Kentsel Dönüşüm Kredisi kullanarak istediğiniz Müteahhit’ e veya Kendiniz TAAHHÜT olarak yeni binanızı yaptırabilirsiniz.

Bu 3 Yöntemden birini kendi binanız için seçerek en az 2/3 çoğunluk ile Bina Ortak Karar Protokolünde karara bağlamanız ve bu Protokolü ilgili idareye bildirmeniz yeterlidir.

Binamızı nasıl yaptıracağımıza ve müteahhidimize en az 2/3 çoğunluk ile Bina Ortak Karar Protokolünde karara bağladık; hakları adil bir şekilde verilmesine rağmen anlaşmaya yanaşmayan geri kalan 1/3 hissedarın durumu ne olacak?

Kentsel Dönüşümde Anlaşmaya Yanaşmayan  Hissedarın Durumu Ne Olacak?

Kentsel Dönüşüme girmiş ve kanuna göre yeni binanın paylaşımı, yapım şekli ( kat karşılığı, taahhüt, karma sistem) ve müteahhit seçimi konularında en az 2/3 çoğunlukla anlaşma sağlanmış binalarda; hakları adil bir şekilde verilmesine rağmen anlaşmaya yanaşmayan hak sahipleri Tebligat ile Apartman Yönetim Kuruluna Toplantısına çağrılır.

Apartman Yönetim Kurulu Toplantısında anlaşma sağlanamayan mülk sahiplerinin hisseleri kanuna göre açık artırma usulü ile diğer kat maliklerine satılır eğer satın alan olmaz ise Bakanlıkça bu hisseler kamulaştırılır. Satış için öncelikle Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketince Binanın Gayrimenkul Değeri tespit ettirilir. Bu değer üzerinden anlaşmayan hissedarın hisse satışı için Bakanlık İl Kentsel Dönüşüm Müd. müracaat edilir. Bakanlık İl Kentsel Dönüşüm Müd.’ de sadece bina hissedarlarının katılabildiği Kapalı oturumda anlaşmayı kabul etmeyen hissedarın hissesi öncelikle açık artırma ile anlaşma sağlamış hissedarlara satılır. Eğer bu açık artırmada satış gerçekleşmez ise Bakanlık kamulaştırma yolu ile bu hisseleri alır ve Bina Ortak Karar Protokolü koşullarına aynen uyar. Ancak binada yapılan paylaşımda hisse sahibinin hakkı verilmemiş; kötü niyetli davranılmış ise bu hak sahibi için her zaman Mahkeme yolu açıktır.

Kentsel dönüşüm kapsamına girmiş binanız için kanun kapsamında yapılan işlemlerin, alınmış kararların denetlenmesi; var ise binanız için hazırlanmış Deprem Risk Raporunun kontrol edilmesi, konu hakkında detaylı bir çalışma hazırlanması GEREKİRSE kentsel dönüşüm sürecinin ve bina yıkımının dururulması için Elazığ Kentsel Dönüşüm olarak Siz Hak Sahiplerine Hizmet veriyoruz.

Binamızın İnşaatı İçin Nasıl Müteahhit Seçeceğiz, Kullandığımız Kentsel Dönüşüm Kredisini Müteahhide Nasıl Vereceğiz, Binamızın İnşaat Süreci Nedir?

Artık kentsel dönüşüm sürecinin en önemli kısmına geldik. Yeni binanız için müteahhit seçimi ve yeni dairenize alana kadarki süreçte neler olacağı. Müteahhit seçimi çok önemli ve dikkat etmemiz gereken konular ise;

  1. İşi yaptırmayı düşündüğümüz Müteahhidin Çevre ve Şehircilik Bakanlığından Müteahhitlik Lisansı mutlaka olmalı. Eğer yok ise zaten inşaat yapmaya da yetkisi yoktur. Müteahhidin Lisansı Çevre ve Şehircilik Bakanlığından soruşturulabilir.
  2. Müteahhidin daha önce benzer işler yapmış ve iş bitirmesi, referansı var mı?
  3. Müteahhit sizin istediğiniz nitelikte binanızı yapacak ekip, ekipmanı var mı?
  4. Müteahhit in öz sermayesi binayı bitirmeye yeterli mi? İnşaat teslimine kadar size maddi teminat verebiliyor mu?

 

Binanın yapımı için anlaşmalı bankalardan kullandığınız Kentsel Dönüşüm Kredisi ne size nede inşaatınızı yapacak müteahhide elden peşinen verilmemektedir. Sistem şöyle işiliyor;

  1. Kredi kullandığınız Banka inşaatınızı yapacak müteahhidi yukarıda müteahhit seçiminde bahsettiğim çerçevede inceler.
  2. Bu inceleme neticesinde Banka müteahhidi onaylar yada değiştirmenizi isteyebilir.
  3. Bankadan onay alan müteahhit  eski binanızı yıkar ve yeni binanın inşaatına başlar.
  4. Yeni binanın toplam işteki yapım oranına göre Müteahhit ödeme için Bankaya başvurur. Banka ekspertizi binayı denetler ve işin oranına göre müteahhide hakediş olarak sizin adınıza ödeme yapar.
  5. Kullanmış olduğunuz kentsel dönüşüm kredisi böylece denetimli bir şekilde, inşaat kontrolü de yapılarak müteahhide hakediş olarak banka tarafından verilir.
  6. Çeşitli nedenler ile işin devamında başka bir müteahhit işin başına geçtiğinde binanızı bitirecek para bankada durmaktadır.

Yeni binanız için belediye projelerinin çizilmesi, projelerin belediyeden onayı, yeni bina inşaat yapım ruhsatının alınması, inşaatın yapımı, bitmiş yeni binanıza ait iskanlı daire tapularının alınma süresi (6 katlı bir bina için) ortalama 12 ay ila 18 aydır.

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Devletçe Sağlanan Harç Muafiyetleri İle Vergi Teşviklerinden Nasıl Yararlanırız?  Kentsel Dönüşüm Avantajları Nelerdir?

Deprem Risk raporu alarak binanız kentsel dönüşüm kapsamına girdiğinde aşağıdaki harçlardan muaf olursunuz.

  1. Binanızın inşaatı için Noterde yapacağınız inşaat yapım sözleşmesi Noter harcından muaf olursunuz.
  2. Belediyede proje onay,  inşaat yapım ruhsatı için alınan tüm harçlardan muaf olursunuz.
  3. Tapudaki tüm alım – satım ve veraset intikal harçlarından muaf olursunuz.
  4. Gayrimenkul satışında %8 ila %18 olan KDV oranı kentsel dönüşüm kapsamına girmiş binalarda %1 dir.

Bu muafiyetler ile bağımsız bölüm başı 20.000 TL devlet teşviği sağlanmıştır. Buda toplam inşaat maliyetinde %10 – 15 teşvik anlamına gelmektedir.

Kentsel Dönüşümün Size Sağladığı Avantajlar İse;

  1. Tüm gecekondu, kaçak binalar ile kat irtifaklı yada iskanlı binalar kentsel dönüşümden yararlanabilir.
  2. Binadan bir kişinin talebi ile deprem risk raporu alınarak Kentsel Dönüşüm kapsamına girilir.
  3. Kentsel dönüşüm kapsamına girmiş binada 2/3 çoğunluk bina için tüm kararları alabilir.
  4. Eviniz deprem dayanıklı hale gelecek
  5. Yenilenen Evinizin değeri en az 1,5 kat artacak
  6. Muhtemel bir depremde evinizde güvenle oturabileceksiniz. Deprem sizin için kabus olmaktan çıkacak.
  7. Geleceğiniz çocuklarınıza daha güvenli, daha değerli yaşanabilir bir ev ve çevre bırakacaksınız.
  8. Yeni binanızda; ısı, su, ses yalıtımı yapılacağından ısınma ve diğer sabit giderlerinizde ciddi oranda düşüş olacak.
  9. Mülkünüzün ömrünü en az 60 yıl daha uzatmış olacaksınız.
  10. Ev sahipleri çok uygun koşullarda kentsel dönüşüm kredisi kullanarak evlerini yenilemiş olacaklar.
  11. Kiracılar da uygun kentsel dönüşüm kredisi ile ev sahibi olabilecekler.
  12. Kentsel dönüşüm ile kendi evinizi, aynı yerinde, kendi talebiniz, kendi seçtiğiniz müteahhit ile kendiniz yenileyeceksiniz.

ELAZIĞ KENTSEL DÖNÜŞÜM YUKARIDA ANLATILAN SÜREÇTE KENDİ BÜNYESİNDEKİ KENTSEL DÖNÜŞÜM UZMANLARI VE KURUMSAL ÇÖZÜM ORTAKLARI İLE SİZE EN İYİ HİZMETİ VERMEKTEDİR.